一、什么是住房按揭貸款？

住房按揭貸款就是借款人用他所要購(gòu)置的房子的作抵押給銀行，其原理是因?yàn)榻杩钊藷o(wú)力全款買(mǎi)房，所以把即將購(gòu)置的房屋抵押給銀行，由銀行支付買(mǎi)房的剩余款項(xiàng)，借款人每月向銀行按期還款。在借款人未還清貸款前，借款人對(duì)于房屋只有使用權(quán)；還清貸款后，在貸款銀行和抵押登記部門(mén)辦理好清貸手續(xù)后，房屋才會(huì)完全屬于借款人。

二、哪些人可以申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款？

1、有合法的身份；

2、有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

3、有合法有效的購(gòu)買(mǎi)、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；

4、有所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款20%以上的自籌資金，并保證用于支付所購(gòu)住房的首付款；

5、有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；

6、貸款行規(guī)定的其他條件。

三、個(gè)人住房按揭貸款申請(qǐng)資料

1、個(gè)人住房借款申請(qǐng)書(shū)；

2、身份證件復(fù)印件；

3、經(jīng)辦行認(rèn)可的有權(quán)部門(mén)出具的借款人穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入證明或其他償債能力證明資料；

4、合法的購(gòu)買(mǎi)住房合同、協(xié)議及相關(guān)批準(zhǔn)文件；

5、抵押物或質(zhì)押權(quán)利清單及權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的證明，貸款行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告書(shū)；

6、保證人出具的同意提供擔(dān)保的書(shū)面承諾及保證人的資信證明；

7、銀行的存款單據(jù)、憑證式國(guó)債單據(jù)等借款人擬提供給貸款行質(zhì)押的有價(jià)證券；

8、借款人用于購(gòu)買(mǎi)住房的自籌資金的有關(guān)證明；

9、房屋銷(xiāo)（預(yù)）售許可證或樓盤(pán)的房地產(chǎn)權(quán)證（現(xiàn)房）（復(fù)印件）；

10、如果借款人的配偶與其共同申請(qǐng)借款，借款申請(qǐng)書(shū)上還要填寫(xiě)清楚配偶的有關(guān)情況，并出示結(jié)婚證和戶(hù)口簿等；

11、貸款行規(guī)定的其他文件和資料。

四、個(gè)人住房按揭貸款申請(qǐng)流程

1、提出申請(qǐng)?？蛻?hù)向銀行提出書(shū)面借款申請(qǐng)，并提交有關(guān)資料；

2、簽訂合同。借款申請(qǐng)人在接到銀行有關(guān)貸款批準(zhǔn)的通知后，要到貸款行簽訂借款合同及擔(dān)保合同，并視情況辦理公證、抵押登記、保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)；

3、開(kāi)立賬戶(hù)。選用委托扣除款方式還款的客戶(hù)需與銀行簽訂委托扣款協(xié)議，并在貸款行指定的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)立還款專(zhuān)用的儲(chǔ)蓄存折賬戶(hù)或儲(chǔ)蓄卡、信用卡賬戶(hù)。同時(shí)，售房人要在貸款行開(kāi)立售房結(jié)算賬戶(hù)或存款專(zhuān)戶(hù)；

4、支用貸款。經(jīng)貸款行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后，貸款行按照借款合同約定，將貸款直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款行開(kāi)立的存款賬戶(hù)內(nèi)，或?qū)①J款一次或分次劃入售房人在貸款行開(kāi)立的存款賬戶(hù)內(nèi)；

5、按期還款。借款人按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息?？晒┻x擇的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式；

6、貸款結(jié)清包括提前結(jié)清和正常結(jié)清兩種。提前結(jié)清是指貸款到期日或貸款最后一期前結(jié)清貸款；正常結(jié)清指在貸款到期日或貸款最后一期結(jié)清貸款。如提前結(jié)清貸款，借款人須在清償應(yīng)付各項(xiàng)款項(xiàng)后，提前10個(gè)工作日向貸款行提出提前結(jié)清申請(qǐng)。

貸款結(jié)清后，借款人從貸款行領(lǐng)取貸款結(jié)清證明，取回房地產(chǎn)權(quán)屬抵押登記證明文件及保險(xiǎn)單正本，并持貸款行出具的貸款結(jié)清證明到原抵押登記部門(mén)辦理抵押登記注銷(xiāo)手續(xù)。

五、個(gè)人住房按揭貸款額度

最高為所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款或評(píng)估價(jià)值（以低者為準(zhǔn)）的80%。

六、個(gè)人住房按揭貸款期限

一般最長(zhǎng)不超過(guò)30年。

七、個(gè)人住房按揭貸款利率

1、貸款期限為5年以下（含5年）的：貸款年利率為4.77%；

2、貸款期限為5年以上的：貸款年利率為5.04%；

3、具體的要按各地政府實(shí)際情況定；

4、利率計(jì)算方法：

① 房貸利率是基準(zhǔn)利率加上浮比例。如基準(zhǔn)利率是4.9%，上浮10%，房貸利率即4.9%（1+10%）=5.39%。

② 貸款后，上浮比例不影響已貸房款，基準(zhǔn)利率才會(huì)影響?；鶞?zhǔn)利率隨時(shí)會(huì)變，但利率上浮或打折會(huì)一直跟隨著這筆貸款，直至還完。

八、個(gè)人住房按揭貸款還款方式

1、等額本息還款法

等額本息還款法，即貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息；計(jì)算公式為：每月還款額＝貸款本金月利率

2、等額本金還款法

等額本金還款法（利隨本清法），即每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減；計(jì)算公式為：每月還款額＝貸款本金、貸款期月數(shù)＋（本金－已歸還本金累計(jì)額）月利率。

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