一個(gè)月以來，國(guó)內(nèi)十余個(gè)重點(diǎn)城市的房貸利率開啟上調(diào)模式，其中部分城市的上浮幅度達(dá)到了5至20個(gè)基點(diǎn)，上述城市的房貸利率已重新站上3字頭水平，普遍在3.0%至3.1%區(qū)間。

實(shí)際上，今年房貸利率在短期內(nèi)得到大幅調(diào)整，不僅與公積金貸款利率接近乃至“倒掛”，還對(duì)銀行資產(chǎn)端收益產(chǎn)生壓縮。在后續(xù)政策還未進(jìn)一步展開的當(dāng)下，需要調(diào)整，為后續(xù)的政策騰出空間。

2024年是房地產(chǎn)的“政策大年”，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的基調(diào)下，從供給端到需求端一系列利好房地產(chǎn)政策層出不窮。特別是“5.17新政”，央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局一口氣發(fā)布三份文件提振購(gòu)房需求，包括貸款利率政策下限、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率、降低最低首付款比例等，被稱為“史詩(shī)級(jí)”救市政策。

隨后需求側(cè)政策仍接踵而至，如不再區(qū)分首套、二套房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%，將存量房貸利率批量下調(diào)，對(duì)契稅、增值稅開展減免優(yōu)惠等?？梢哉f，隨著政策調(diào)整，房貸的首付比例、房貸利率均處于歷史低點(diǎn)。

其中，住房商貸利率在今年下半年屢創(chuàng)新低，不少地區(qū)的商貸跟隨LPR三次下調(diào)，一度從4字頭，邁向3字頭，甚至2字頭。如，杭州、蘇州地區(qū)在今年下半年部分銀行的房貸利率最低達(dá)到了2.9%。

這一趨勢(shì)在四季度有小幅調(diào)整。從10月下旬開始，珠海、長(zhǎng)沙、廣州、杭州、蘇州、廈門、南京、寧波等多個(gè)熱點(diǎn)城市密集上調(diào)房貸利率，部分城市兩度、三度上調(diào)房貸利率，將降低至2字頭的房貸利率拉回至3字頭。

總結(jié)而言，上述逆勢(shì)上調(diào)體現(xiàn)了地區(qū)“因城施策”原則的實(shí)施，以及商業(yè)銀行維護(hù)息差的動(dòng)態(tài)調(diào)整。

一方面，部分地區(qū)的銀行住房商貸利率與公積金利率利差步步縮減，甚至部分城市一些銀行最低房貸利率達(dá)到了2.8%、2.7%，與5年以上公積金利率2.85%形成了“倒掛”行情。在此形勢(shì)下，公積金的普惠優(yōu)勢(shì)被大大削弱，社會(huì)福利性質(zhì)受到質(zhì)疑。在公積金貸款利率還未進(jìn)一步調(diào)整的當(dāng)下，地方層面有驅(qū)動(dòng)力去調(diào)整房貸利率的底線。

另一方面，從銀行自身發(fā)展角度看，房貸是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為爭(zhēng)奪存量客戶，過于“內(nèi)卷”的價(jià)格戰(zhàn)不利于銀行把控資產(chǎn)端收益，已在預(yù)警線以內(nèi)的凈息差還在日益收縮。在負(fù)債端成本壓降效果還未顯現(xiàn)的當(dāng)前，資產(chǎn)端收益還需要保持一定的盈利空間。

所以，今年急促跳水的房貸利率，在此刻迎來中期理性反彈，體現(xiàn)了從地區(qū)政策到銀行機(jī)構(gòu)的雙層動(dòng)態(tài)調(diào)整，同是也為房貸利率繼續(xù)下行贏得一定的空間。

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